Τρεις γειτονιές κοντά στο κέντρο της Αθήνας — το Παγκράτι, το Μετς και ο Νέος Κόσμος — συγκεντρώνουν αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, με την αγορά ακινήτων να καταγράφει σταθερές αυξήσεις τιμών. Σύμφωνα με το Athens Market Report 2026 της Engel & Völkers Ελλάδας, η μέση τιμή πώλησης ξεκινά από περίπου 3.000 ευρώ ανά τ.μ. και σε ορισμένα σημεία φτάνει ή ξεπερνά τα 4.000 ευρώ.

Κοινός παρονομαστής στις επιλογές των αγοραστών και στις τρεις περιοχές είναι τα μικρότερα, ανακαινισμένα ή νεόδμητα διαμερίσματα επιφάνειας 60–90 τ.μ., καθώς και η εύκολη πρόσβαση στο μετρό και στα μέσα μαζικής μεταφοράς. Η αγορά προσελκύει ελληνικές οικογένειες υψηλού εισοδήματος, Ευρωπαίους που αναζητούν δεύτερη κατοικία, αλλά και ξένους επενδυτές.

Παγκράτι: Σταθερή ζήτηση και τιμές έως 3.842 €/τ.μ.

Στο Παγκράτι, η μέση τιμή πώλησης έχει διαμορφωθεί στα 3.404 ευρώ ανά τ.μ., καταγράφοντας ετήσια αύξηση 5,62%. Οι τιμές διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με το υποτμήμα: στο Άλσος Παγκρατίου, μια από τις ακριβότερες ζώνες, η μέση τιμή αγγίζει τα 3.842 ευρώ ανά τ.μ., ενώ υψηλές τιμές εμφανίζονται και γύρω από την Πλατεία Πλαστήρα, στα όρια με το Μετς. Πιο προσιτή παραμένει η περιοχή του Προφήτη Ηλία, με μέση τιμή 3.073 ευρώ ανά τ.μ.

Η ισχυρή ζήτηση τροφοδοτείται από την εγγύτητα στο ιστορικό κέντρο, το Καλλιμάρμαρο και το Μετς, αλλά και από την έντονη εμπορική, πολιτιστική και γαστρονομική δραστηριότητα της γειτονιάς. Το οικιστικό απόθεμα αποτελείται κατά 80%–85% από δυάρια και τριάρια, κυρίως κατασκευής της περιόδου 1960–1980, αρκετά από τα οποία έχουν πλέον ανακαινιστεί. Στο Παγκράτι, περίπου το 60% της ζήτησης προέρχεται από ελληνικές οικογένειες υψηλού εισοδήματος, με το υπόλοιπο 40% να αφορά κυρίως Ευρωπαίους που αναζητούν ένα pied-à-terre στην Αθήνα.

Μετς: «Boutique» αγορά με νεοκλασικά και premium τιμές

Το Μετς εμφανίζει τις υψηλότερες τιμές μεταξύ των τριών περιοχών. Η μέση τιμή πώλησης κινείται μεταξύ 3.600 και 4.000 ευρώ ανά τ.μ., με ετήσια αύξηση επίσης 5,62%. Ο Λόφος Αρδηττού αποτελεί μία από τις πλέον περιζήτητες μικροπεριοχές, ενώ τα ακίνητα με θέα στην Ακρόπολη ή τον Λυκαβηττό αποκτούν σημαντικό premium.

Η περιοχή διαφοροποιείται από μεγάλο μέρος του κέντρου της Αθήνας χάρη στη χαμηλή δόμηση και στη σημαντική παρουσία καλοδιατηρημένων νεοκλασικών κτιρίων, πολλά από τα οποία χρονολογούνται από τις δεκαετίες του 1920 και 1930. Τα νεόδμητα είναι εξαιρετικά περιορισμένα, γεγονός που ενισχύει τον χαρακτήρα «boutique» της αγοράς. Περίπου το 35% των διαθέσιμων ακινήτων είναι μεγάλα διαμερίσματα, 15%–18% μονοκατοικίες και νεοκλασικά, ενώ πάνω από το 10% είναι studios. Παρά την πολύ μικρή απόστασή του από το Σύνταγμα, το Μετς προσφέρει σε αρκετά σημεία ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα θορύβου — ένα από τα ισχυρότερα χαρτιά του για αγοραστές υψηλότερων εισοδημάτων.

Νέος Κόσμος: Χαμηλότερο σημείο εισόδου και το υψηλότερο ποσοστό νεόδμητων στο κέντρο

Ο Νέος Κόσμος καταγράφει μέση τιμή πώλησης 3.028 ευρώ ανά τ.μ., αυξημένη κατά 4,20% σε ετήσια βάση — χαμηλότερη από τις άλλες δύο περιοχές, αλλά με σαφή ανοδική τάση. Ιδιαίτερη δυναμική εμφανίζει η ζώνη γύρω από το Φιξ, κυρίως λόγω της πρόσβασης στο μετρό και της γειτνίασης με το Κουκάκι και το Μουσείο της Ακρόπολης.

Το οικιστικό απόθεμα είναι από τα πιο διαφοροποιημένα στο κέντρο: συνυπάρχουν παλαιές μονοκατοικίες, πολυκατοικίες κυρίως της δεκαετίας του 1970 και σύγχρονα συγκροτήματα. Το 41% των ακινήτων είναι δυάρια και τριάρια, περίπου 20% studios και 9%–10% μεγάλα οροφοδιαμερίσματα άνω των 120 τ.μ. Σύμφωνα με την έρευνα, ο Νέος Κόσμος εμφανίζει το υψηλότερο ποσοστό νεόδμητων ακινήτων μεταξύ των περιοχών του κέντρου. Στο προφίλ της ζήτησης, το 50% αφορά Έλληνες — κυρίως νέα ζευγάρια και φοιτητές — και το υπόλοιπο 50% ξένους επενδυτές με έντονο ενδιαφέρον για βραχυχρόνια μίσθωση.

Τι οδηγεί τις επιλογές αγοραστών — και ο ρόλος της Γραμμής 4 του Μετρό

Και στις τρεις περιοχές, η αύξηση του κόστους των εργασιών έχει αλλάξει τις προτεραιότητες των αγοραστών: πολλοί προτιμούν να πληρώσουν περισσότερο για ένα έτοιμο προς κατοίκηση ακίνητο αντί να αναλάβουν το κόστος και τον χρόνο μιας εκτεταμένης ανακαίνισης. Τα διαμερίσματα 60–90 τ.μ., ανακαινισμένα ή νεόδμητα, παραμένουν η πρώτη επιλογή.

Καθοριστικό ρόλο αναλαμβάνει και η Γραμμή 4 του Μετρό. Σύμφωνα με την Engel & Völkers, η επίδρασή της στις αξίες των ακινήτων είναι ήδη ορατή, ιδιαίτερα σε σημεία κοντά στη Φορμίωνος. Η πρόσβαση στις συγκοινωνίες εξελίσσεται σε ένα από τα βασικότερα κριτήρια επιλογής κατοικίας — και σε αυτό το πεδίο ο Νέος Κόσμος διαθέτει ισχυρό πλεονέκτημα. Συνολικά, οι τρεις αγορές απευθύνονται σε διαφορετικές ανάγκες: το Παγκράτι συνδυάζει κατοικία και έντονη ζωή στο κέντρο, το Μετς παραμένει μια περιορισμένη και ακριβότερη επιλογή, ενώ ο Νέος Κόσμος διατηρεί χαμηλότερο σημείο εισόδου με μεγαλύτερη παρουσία νεόδμητων.